Opravit nebo zbourat

Hezkých pozemků pro bydlení ubývá a tak není výjimkou, že spolu s pozemkem je k prodeji i starý dům. Ve stejné situaci byly manželé Monika a Luboš, majitelé dobře situovaného pozemku v Brandýse nad Labem. Otázkou bylo, zda bude lepší domek na pozemku zrekonstruovat nebo jej zbourat a postavit nový.

Rozhodování v podobných případech není vůbec jednoduché. Pro někoho je důležité cenové srovnání mezi novostavbou a rekonstrukcí pro jiného je důležitější zachování ducha místa případně architektonického výrazu domu. Ať už jsou kritéria pro rozhodování jakákoli, vždy je dobré začít informacemi o technickém stavu domu a nákladech na jeho opravu. Monika a Luboš oslovili s touto otázkou inspektora nemovitostí Radima Maříka, který působí pod značkou Nemopas.

Technický stav

První cesta inspektora vedla do sklepa a k základům. Nadměrná vlhkost a špatné základy by výrazně technicky komplikovaly rekonstrukci a spolykaly by velkou část peněz určených na rekonstrukci domu. V našem případě jsou základy domu ze žulových kamenů a pod domem mají hloubku přes 80 cm, což je dostatečné. Nenasákavá žula v základech je dobrá nejen z hlediska únosnosti, ale zároveň netáhne vodu ze země a díky tomu jsou stěny domu absolutně suché.

Od základů zamířil inspektor ke stropům, aby zjistil, z čeho jsou provedeny a jak se podílejí na stabilitě domu. Posuzovaný domek v Brandýse má dřevěné stropy a žádné ztužující věnce. Hledačkou výztuže inspektor našel pouze železobetonové nadokenní překlady. Pro stabilitu domu bylo tedy důležité, v jakém stavu jsou stropní trámy a to zejména v místě uložení na stěny. Prohlídka uložení trámů pomocí endoskopu ukázala, že strop je v pořádku. Výhoda prohlídky endoskopem je v tom, že není nutné boudat do konstrukce velké sondy.

Výrazně hůř na tom byl krov pod střechou. Na mnoha místech byl napaden dřevokazným hmyzem a minimálně třetina dřevěných prvků potřebuje výměnu.

Rozvody vody, kanalizace a elektřiny neodpovídají současným požadavkům norem ani požadavkům moderního bydlení. V domě bylo funkční vytápění plynovým kotlem, komín byl vyvložkován. Předchozí majitel za vytápění a ohřev teplé vody platil kolem 60 tisíc korun za rok, což je opravdu dost. Kvalitním zateplením domu je možné náklady snížit o více než 40%.

Co bude stát rekonstrukce a co zbourání

Demolice domu mladého páru z Brandýsa nad Labem by vyšla na necelých 500 tisíc korun, nový domek stejné velikosti by podle katalogu firmy GServis pořídili na klíč za 3,1 milionu korun. Celková investice do nového domku by byla 3,6 milionu korun.

Rekostrukce domku musí zahrnovat opravu krovu, výměnu krytiny a zateplení střechy celkem za 320 tisíc korun. Výměna oken a zateplení fasády bude za 330 tisíc korun. Zateplení podlah na terénu, úpravy dispozice domu, nové omítky a vymalování vyjde na 250 tisíc korun. Nové instalace elektro, vody a kanalizace včetně zařizovacích předmětů by se pořídily za 220 tisíc korun. Vzhledem k tomu, že se zateplením výrazně sníží energetická náročnost domu, je výhodné vyměnit i starý plynový kotel za zdroj s nižším výkonem. V tomto případě to může být kotel na biomasu s automatickou dodávkou paliva a akumulační nádrží za 80 tisíc korun.

Náklady na kompletní rekonstrukci domu v Brandýse budou 1,20 milionu korun.

Po zvážení všech pro a proti se Monika s Lubošem rozhodli pro rekonstrukci původního domu.

Se zateplením pomůže stát

Od začátku tohoto roku je možné náklady na zateplování a výměnu zdroje tepla uplatnit v rámci chystaného dotačního programu Nová zelená úsporám. Protože rekonstrukce snížila potřebu energií v domě o více než 50%, mohou Monika s Lubošem požádat o dotaci ve výši 40% z nákladů na zateplení a dotaci 110 tisíc korun na výměnu kotle. Celkem mohou od státu dostat 390 tisíc korun.